不動産売却時にかかる税金を繰り延べ！先延ばしに
所有しているマイホームを買い替えた場合、売却益にかかる税金が先延ばしできる「買い替え特例」という制度があります。
今回は、マイホームを買い替えた時に利用できる「買い替え特例」と、その他不動産売却における特例について解説します。
＜特定居住用財産の買い替え・交換特例＞
マイホームを売却し、新たなマイホームに買い替えた場合、条件を満たせば売却益にかかる税金を繰延できます。
この制度を「特定の居住用財産の買い替え特例」といいます。
この特例は、売却したマイホームの価格が新たに購入した物件より安かった場合に使うことができます。
「買い替え特例」は、不動産売却時に発生する税金の課税が先延ばしになるだけで税金を支払う義務がなくなるわけではありません。
将来売却するときには、その分上乗せして課税されるので気をつけましょう。
【買い替え特例が利用できる条件】
・自己居住用であること
・不動産売却した年を含めて本年、前年、前々年に、3,000万円特別控除、軽減税率の特例、譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
・売却金額が1億円以下であること
・譲渡した年の１月１日において所有期間が合計10年超であること
・新しく買い替える建物の広さが登記簿で50㎡以上で、土地の広さが登記簿で500㎡以下であること
・マイホームを売った年の前と後1年以内と、売った年を含めて、3年間に買い替えて住むこと
・買い替えた住宅が耐火建築物の中古住宅の場合は、取得日より25年以内に建築されたものであること（ただし、一定の耐震基準を満たすものについては築年数制限無し）
・配偶者などの親族に対しての売却でないこと
また、マイホーム売却の際、「特定居住用財産の買い替え特例」の他にも以下のようなものがあります。
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除…売却したマイホームの所有期間に関係なく、売却益から最高で3,000万円が控除されます。
・長期（10年超）譲渡所得の軽減税率の特例…売却したマイホームの所有期間が、10年を超えている場合には、長期譲渡所得の税率よりも低い税率が適用されます。
・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除…マイホームの買い替えをした場合、売却時のマイナスを損益通算または繰越控除ができます。
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除…住宅ローンの残っているマイホームを売却した際に、残りのローンよりも低い金額で売却したことでマイナスとなった場合、損益通算または繰越控除ができます。
中古マンション等を売却する際には、どの制度を利用するのが一番有利か慎重に検討しましょう。